دولت اسپانیا با تصویب دو فرمان اضطراری درباره بازار اجاره، محدودیت‌های تازه‌ای برای افزایش اجاره‌بها و تمدید قراردادها وضع کرد؛ تصمیمی که به‌سرعت نگرانی مالکان و سرمایه‌گذاران را برانگیخت. بر اساس گزارش Bitcoin Magazine، این تحولات بحثی گسترده درباره ریسک سیاسی مالکیت ملک و جایگاه بیت‌کوین به‌عنوان دارایی قابل‌انتقال به راه انداخته است.
دو فرمان اضطراری و سرنوشت نامعلوم آن‌ها
شورای وزیران اسپانیا در ۲۹ سپتامبر دو «فرمان سلطنتی-قانونی» اضطراری را تصویب کرد. این ابزار قانونی برای شرایطی به کار می‌رود که دولت آن را نیاز فوق‌العاده و فوری می‌داند و مقررات آن بلافاصله اجرا می‌شود؛ با این حال، پارلمان باید حداکثر ظرف ۳۰ روز آن را تأیید یا رد کند. دولت دو اصلاحیه را جداگانه ارائه کرد تا هرکدام رأی‌گیری مستقلی داشته باشد.
فرمان نخست، افزایش اجاره‌بها را تا پایان سال ۲۰۲۷ محدود می‌کرد. اگر اجاره فعلی از سقف تعیین‌شده در شاخص رسمی قیمت مرجع بالاتر بود، افزایش آن ممنوع می‌شد. در سایر موارد، موجر و مستأجر می‌توانستند درباره تعدیل اجاره به توافق برسند، اما بدون توافق جدید، افزایش نمی‌توانست از ۲ درصد بیشتر باشد. این سقف در شرایطی مطرح شد که نرخ تورم اسپانیا در سپتامبر، طبق آمار رسمی، ۴.۹ درصد بود؛ بنابراین درآمد واقعی مالک می‌توانست تحت فشار قرار گیرد.
فرمان دوم محدودیت بیشتری برای پایان قرارداد ایجاد می‌کرد. اگر پس از پایان حداقل مدت قرارداد هیچ‌یک از طرفین اعلام پایان نمی‌کردند، قرارداد به‌طور اجباری برای دوره‌های پنج‌ساله تمدید می‌شد؛ این دوره برای مالکان حقوقی هفت سال بود. مالکی که بدون یکی از دلایل پیش‌بینی‌شده در قانون قرارداد را خاتمه می‌داد، باید به مستأجر غرامت پرداخت می‌کرد. این غرامت، در صورت امکان، بر مبنای سامانه دولتی اجاره مرجع محاسبه می‌شد و نمی‌توانست کمتر از اجاره یک ماه به‌ازای هر سال سکونت مستأجر باشد.
این مقررات قراردادهای از پیش امضاشده را نیز از زمان تمدید بعدی دربر می‌گرفت. منتقدان به همین دلیل درباره مغایرت آن با اصل ۹.۳ قانون اساسی اسپانیا تردید مطرح کردند؛ اصلی که عطف‌به‌ماسبق شدن اقداماتی را که حقوق فردی را محدود می‌کنند، منع می‌کند.
پارلمان در ۲ اکتبر هر دو فرمان را رد کرد: فرمان نخست با ۱۷۸ رأی مخالف در برابر ۱۷۲ رأی موافق و فرمان دوم با ۱۸۴ رأی مخالف در برابر ۱۶۶ رأی موافق. پس از آن، پدرو سانچز، نخست‌وزیر اسپانیا، انتخابات سراسری ۲۹ نوامبر را اعلام کرد. دولت روز سه‌شنبه هر دو فرمان را با تغییرات فنی جزئی دوباره تصویب و برای بررسی به هیئت دائمی پارلمان ارسال کرد. درباره فرمان تمدید خودکار، سانچز گفت این مقرره فقط در صورت تأیید هیئت دائمی اجرایی می‌شود.
واکنش سریع بازار اجاره
گزارش‌های اولیه نشان دادند که مالکان پیش از مشخص شدن نتیجه نهایی رأی‌گیری، واکنش خود را آغاز کرده‌اند. یک برنامه تلویزیونی اسپانیا از حذف حدود ۲۹۰۰ آگهی اجاره از وب‌سایت‌های ملکی در حدود چهار ساعت خبر داد. در مادرید نیز تعداد آگهی‌ها طبق یک گزارش از ۱۱٬۸۱۵ مورد به ۹٬۳۹۸ مورد رسید؛ یعنی حدود ۲۰ درصد کاهش در کمتر از ۲۴ ساعت. این ارقام اولیه و حسابرسی‌نشده هستند، اما جهت واکنش بازار را نشان می‌دهند.
تجربه‌های قبلی نیز نشان می‌دهد کنترل اجاره می‌تواند عرضه واحدهای اجاره‌ای را کاهش دهد. در برلین، مقررات انجماد اجاره در سال ۲۰۲۰ با افت شدید عرضه واحدهای مشمول کنترل همراه شد و دادگاه قانون اساسی در سال ۲۰۲۱ آن را لغو کرد. در سان‌فرانسیسکو، پژوهشی از دانشگاه استنفورد گزارش کرد که گسترش کنترل اجاره به ماندن مستأجران فعلی کمک کرد، اما عرضه واحدهای تحت کنترل حدود ۱۵ درصد کاهش یافت و اجاره در سطح شهر حدود ۵ درصد بالا رفت.
در کاتالونیا، سقف اجاره در مناطق تحت فشار رشد قیمت را کند کرد، اما آگهی‌های اجاره در بارسلونا ۲۲.۲ درصد کاهش یافت؛ در حالی که این آگهی‌ها در مادرید ۳.۹ درصد افزایش داشتند. اسپانیا پیش‌تر نیز بین سال‌های ۱۹۴۶ تا ۱۹۸۵ با تمدیدهای اجباری و تقریباً دائمی قراردادها روبه‌رو بود؛ دوره‌ای که در منبع گزارش با کاهش نگهداری ساختمان‌ها و فرسودگی مراکز شهری مرتبط دانسته شده است.
ریشه بحران: کمبود خانه، نه فقط اختلاف با مالکان
مسئله اصلی بازار مسکن اسپانیا، طبق داده‌های ارائه‌شده، کمبود عرضه است. در سال ۲۰۲۵ حدود ۲۴۰ هزار خانوار جدید شکل گرفت، اما تنها حدود ۹۲ هزار واحد مسکونی تکمیل شد. بانک مرکزی اسپانیا کسری انباشته مسکن در فاصله ۲۰۲۱ تا ۲۰۲۵ را حدود ۷۵۰ هزار واحد برآورد کرده است.
زمین قابل ساخت محدود، کندی توسعه شهری و مقررات سخت‌گیرانه شهرسازی از موانع اصلی معرفی شده‌اند. در چنین شرایطی، سقف‌گذاری بر درآمد ملک موجود، بدون افزایش ساخت‌وساز، می‌تواند انگیزه عرضه واحدها را بیشتر تضعیف کند. برخی مالکان ممکن است فروش، خالی نگه داشتن ملک یا انتظار برای تغییر مقررات را به اجاره دادن ترجیح دهند. مستأجران نیز با عرضه کمتر، گزینه‌های محدودتری برای اجاره یا خرید خواهند داشت.
چرا نام بیت‌کوین وارد این بحث شده است؟
نویسنده گزارش، ملک را دارایی‌ای می‌داند که در یک حوزه قضایی ثابت قرار دارد و قوانین پیرامون آن می‌تواند با تصمیم دولت تغییر کند. در مقابل، بیت‌کوین به شبکه‌ای با سقف عرضه ۲۱ میلیون واحد اشاره دارد و مالک می‌تواند، در صورت نگهداری در کیف پول شخصی، آن را بدون وابستگی مستقیم به مستأجر یا قرارداد اجاره نگهداری کند. همچنین خرید آن برخلاف ملک به پیش‌پرداخت، وام مسکن و دفترخانه نیاز ندارد و امکان خرید با مبالغ کوچک وجود دارد.
با این حال، بیت‌کوین دارایی پرنوسانی است و قیمت آن می‌تواند به‌سرعت کاهش یابد. مقایسه آن با ملک نیز همه هزینه‌ها و درآمدهای مسکن، از جمله اجاره، مالیات، نگهداری و هزینه خرید را در بر نمی‌گیرد؛ بنابراین نباید آن را مقایسه‌ای کامل از بازده دو دارایی دانست.
تصویر فعلی بازار؛ داده‌های Moneyiar
طبق داده‌های Moneyiar در ۷ اکتبر ۲۰۲۶ ساعت ۱۰:۴۹ به وقت +۰۳:۳۰، قیمت بیت‌کوین ۸۳٬۶۹۲.۶۱۲۲۵۱۲۰۵ دلار بود؛ این رمزارز در ۲۴ ساعت ۲.۸۸ درصد و در هفت روز ۰.۲۱ درصد افت داشت. نیر پروتکل با قیمت ۵.۰۲۹۴۷۶۶۶۵۴ دلار، در ۲۴ ساعت ۴.۳۵ درصد و در هفت روز ۳.۷۸ درصد کاهش یافت. قیمت Compound نیز ۲۳.۲۵۴۹۷۹۱۳۶۵ دلار ثبت شد و افت ۲۴ساعته آن ۵.۴۱ درصد و افت هفت‌روزه‌اش ۸.۰۸ درصد بود. داده ثبت‌شده برای RealLink در ۱۵ سپتامبر ۲۰۲۶ ساعت ۰۷:۰۴، قیمت ۰.۰۱۰۰۷۴۷۷۶۶ دلار و کاهش ۸۶.۵۶ درصدی در ۲۴ ساعت و ۸۶.۳۵ درصدی در هفت روز را نشان می‌دهد.
